锐理报告|第三季度成都商品住宅认购率跌至年度低位
发布时间:2019-07-11 01 来源: 互联网 浏览量:76


在今年第二季度的5月15日,成都市颁布了被称为“史上最严”的楼市调控政策。随着调控逐步深入,第三季度的成都楼市表现如何?在此前的《锐理季报|量涨价跌 高溢价地与市场说再见?》一文中,锐理数据对成都的土地市场进行了总结,本期,锐理君将带大家回顾第三季度的成都商品住宅市场情况。

本期看点:

住宅供销持续趋于平衡,现有存量去化周期为13.7个月

近郊仍是供销主力,主城区成交均价下降;

新政后房企推盘意愿减弱,购房者“房票”使用更谨慎;

改善产品占主力,刚需产品供不应求。

供销

数据显示双降 整体去化需13.7个月

随着市场供货节奏的加快,市场供销从2016年和2017年的极度缺货状态中走出来,供应面积继2014年后首次超过销售面积,供需关系趋于平衡。

今年1-9月,成都住宅共新增供应1777.55万㎡,逼近2017年全年供应的1826.9万㎡,但今年1712.23万㎡ 的成交面积与去年2677.09万㎡的总量相比,差距较大,从这维度也可看出目前买卖双方的博弈心态。


具体来看,2016年到2017年,市场供需失衡较为明显,供应缓慢,市场库存快速去化。从今年第一季度开始,市场新增住宅供应量超过成交量,并逐渐趋于平衡,到今年第三季度,新增住宅供应552.68万㎡,成交542.87万㎡,市场供销的差距已经非常小。

值得注意的是,今年第三季度,大成都住宅成交均价达到了9924元/㎡。

其中,从供应方面来看,今年8月合乐娱乐开发商出货意愿较低,新增供应面积达到年度最低,不足当月成交面积的一半,成交均价也在8月达到10187元/㎡,大成都月均成交价格首次破万;进入9月以来,受“金九银十”传统销售周期以及年末加紧出货的影响,市场供应量暴涨至2016年10月调控以来的最高值,远超成交面积,成交价格也略微回落至10092元/㎡。当然,需要注意的是,造成8、9月均价破万的一个很重要的因素是:这期间投入市场的大多为改善型项目,单一项目价格都较高,从而拉高了整体均值。

成交方面来看,今年“515新政”之后,尽管供应量起伏明显,但成交量持续下降。

截至2018年9月30日,大成都住宅存量为1799.85万㎡,按照今年的月均销量131.69万㎡来计算,去化周期为13.7个月。


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区域

主城区价高量少 近郊仍是供货主力


今年第三季度,各区域情况变化不大。全市供应与成交面积最多的是天府新区;近郊区域为供货主力军,除郫都区外,其他区域均供不应求,其中双流区供销面积最多;远郊各区县中,青白江区的成交面积最多,供销缺口最大,邛崃、新津、金堂则供应面积高于销售面积;主城区依然缺货,武侯区更是零供应,高新区是供应最多、成交也最多的区域。

价格方面,主城的锦江区和青羊区依旧是“扛把子”,季度成交均价分别为16619元/㎡和16341元/㎡,而高新区的成交均价为13030元/㎡;近郊区域中,双流区成交均价最高,为11458元/㎡;远郊区域新增供应量最少的新津县成交价格最高,达10194元/㎡,这也是远郊各区县中,唯一一个成交均价破万的区域。

值得一提的是,今年第一季度主城区住宅供应增加,供需平衡,成交均价明显下降,而第三季度供应不及需求,但受人居盛和林语、长冶南阳御龙府等项目入市的影响,整体成交价格下降至13921元/㎡。

开盘

项目逐月减少 认购率一路下跌

市场趋于冷静,与今年的政策不无关系。自“515新政”后,一方面有资格的购房客急速减少,另一方面市场供应速度加快,为购房者提供了更多的购房机会与选择余地。

从统计来看,今年6月,成都共有75个住宅项目开盘,为本轮调控以来单月开盘数最多的月份,此后市场开盘量逐月下降。第三季度,成都共有141个住宅项目开盘,环比第二季度减少10.2%。

开盘项目减少的同时,认购率也一路下跌。

2017年,成都住宅项目开盘认购率总体升高,从2017年1月最低的48%的认购率,攀升至2018年1月的100%。但今年5月之后,认购率急速下降,第三季度三个月的认购率分别为70%、68%和58%。购房者使用手里的“房票”时越发谨慎。


产品

改善产品霸市 90-130㎡户型受青睐


第三季度,市场新增的住宅产品以70-150㎡的户型为主,其中90-130㎡户型供销双高。不过,尽管市场改善需求明显,刚需购房者仍较多,70-90㎡的刚需户型供不应求。

价格方面,130㎡以下户型成交均价均未突破万元大关,130㎡以上户型的价格则较高。


从第二季度的“515新政”之后,购房者对于手中的“房票”更加珍惜,选择意向楼盘时更加谨慎。总体来说,随着调控的持续深入,成都房地777娱乐产市场仍属稳健运行中。第四季度,传统的“银十”阶段开发商供货仍相对积极,但随着年关逼近,房企2018年的任务完成,今年最后两个月市场会有多少新增住宅供应,就很难说了。

*说明:文中数据均由锐理数据整合统计,仅供参考,不作为任何官方口径信息发布。

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